少数业主是否有权请求物业合同无效

【案情】

2012年4月10日，某小区业主委员会在未召开业主大会的情况下，便直接聘请某物业公司为小区提供物业管理服务，且双方签订了服务合同，期限三年。物业公司进驻小区后，小区安全、卫生等状况极差，引起众多业主不满。2012年9月，业主王某、宋某、赵某认为业主委员会擅自聘请的物业公司服务差、收费高，严重侵害了其本人及其他业主的合法权益，遂向法院起诉，请求确认物业服务合同无效。被告物业公司认为王某等三人的原告主体不适格，请求合同无效应有全体业主或大多数业主授权才能决定。

【评析】

笔者认为少数业主有资格起诉物业公司侵犯业主权益的行为。签订物业合同的双方虽为业主委员会与物业公司，但该合同对单个业主均具有约束力，物业服务内容的接受者及服务费的承担者均是具体的单个业主，故当业主委员会与物业公司签订的物业合同侵害业主合法权益时，业主有权以原告身份起诉请求确认该物业合同无效。

第一，业主委员会怠于起诉情况下业主有权自行起诉。根据国务院《物业管理条例》的规定，业主大会应当代表全体业主的共同利益，业主大会的决定对全体业主具有约束力。但在实践中，存在物业公司与业主委员会有某些经济瓜葛，某些业主委员会的办公场所和经费也是由物业公司提供的等情况。因此，当物业公司的行为危害全体业主的共同利益时，业主委员会可能怠于行使自己的职责。这种情况下，如果业主委员会怠于起诉，或者业主委员会本身与案件存在利害关系，法律应当允许业主自行起诉。

第二，业主自行起诉不需要全体业主授权。《物业管理条例》第十一条需要全体业主共同决定的事项中，并没有此项规定。业主大会主要是通过会议的方式来履行职责，《物业管理条例》也没有明确召开业主大会需经登记或备案，因此，业主大会的性质应为议事机构而无独立人格，所以不能以自己的名义独立对外实施民事法律行为。况且，物业服务合同的当事人表面上是物业公司和业主委员会，但合同的最终权利义务的承受人是具体的单个业主。因此，当业主的权益受到物业公司或业主委员会的侵害时，业主有权向法院提起诉讼要求保护自己的权益。

第三，《物业管理条例》第十二条、《物权法》第七十八条都规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。该条款赋予了业主追究业主大会和业主委员会侵权行为责任的诉权。参照上述规定，就本案而言，物业公司和业主委员会签订的物业服务合同是在未经合法程序的情况下签订的，侵害了业主的合法权益，王某等作为少数业主有权作为原告行使诉权维护业主权益。